Souvenirs (2) Chaud dedans, chaud

Dans Souvenirs (1) du 3 novembre 2017 est abordée la complexité contractuelle à laquelle il faut ajouter la durée administrative normale avant le contrôle "réglementaire" de la comptabilité une fois par an.

La comptabilité d'un immeuble est généralement assuré par des professionnels, "Syndic d'immeuble". Ce professionnel est contrôlé par le Conseil de gérance de l'immeuble, le client. La réglementation prévoit une assemblée générale par an, comme pour une association "1901". Avant chaque assemblée générale, quand le Conseil de gérance fonctionne normalement, il y a contrôle de la comptabilité du Syndic. Si le Conseil se limite à faire défiler les factures pendant une paire d'heures dans les locaux du Syndic, ce n'est qu'une formalité qui consiste à constater que l'informatique n'a pas fait d'erreur d'addition, peut de chance de soulever des lièvres. Notre Conseil de gérance, comme quelques rares autres immeubles, se faisait apporter la comptabilité au domicile du Président du Conseil et disposait d'un mois pour contrôler cette comptabilité. 

Mon épouse était chargée de préparer ce travail de contrôle. Très vite, constat de la complexité, si ce n'est pas une certaine nébulosité (*) des factures liées au chauffage et ECS (Eau Chaude Sanitaire). Peut-être 10 à 12 contrats à étudier pour comprendre la facturation. De plus, comment vérifier 10 mois plus tard une facture de chauffage ou d'ECS sans avoir les éléments de base, index d'une douzaine de compteurs, calcul au prorata. ... 
(*) Nébulosité d'apparence à cause de l'utilisation de coefficients "surprenants" parfois tant qu'il ne sont pas compris. Coefficient lié à la puissance souscrite (contrat initial), à la puissance utile (ou réelle utilisée), à la puissance journalière (liée à la performance sur une période). Après avoir clarifiée la nébulosité apparente lorsqu'on a compris la méthode de facturation, on s'aperçoit que chaque poste de facturation est justifié, pas de salade entre les énergies entrantes part électricité, parts combustibles séparées charbon, fioul, gaz avec les cours du marché, etc..

Notre sous station de chauffage au pied de notre immeuble (Le 1er construit) desservait 2 autres immeubles construits plus tard. Par exemple pour l'ECS, l'eau froide à réchauffer est de l'eau potable avec compteur du fournisseur d'eau = facture officielle pour la consommation de 3 immeubles. Chaque immeuble avait son préparateur ECS avec un compteur qui servait au chauffagiste pour la facture de chauffage de l'eau. Les 3 compteurs préparation ECS étaient utilisés pour le calcul au prorata afin de répartir le volume d'eau froide sur les 3 immeubles. Un compteur d'eau a une marge d'erreur admise (+ ou - 5% env.), la somme des 3 compteurs divisionnaires ne correspond généralement pas au compteur général, d'où calcul au prorata.

Pour le chauffage, même principe de prorata, un compteur général et 3 compteurs divisionnaires.

D'où, 1ère mesure, relevé hebdomadaire de tous les compteurs nécessaires à la facturation, demande d'une copie dès impression des factures, contrôle dès réception de la facture si conforme à nos calculs.

A la construction de la sous station, il n'y avait qu'un compteur thermique général avec répartition au % en fonction des "tantièmes" des logements. Notre immeuble avait une contribution de 32% env. des MWh comptabilisés par le compteur thermique. 
En me garant sur le parking chaque jours pour le repas de midi, j'ai constaté que les fenêtres étaient ouvertes même par temps de gel, et ceci bien plus sur un immeuble "logements de fonction".

D'où seconde mesure : 
Séparation de notre immeuble des 2 autres, investissement pour la pose d'un compteur thermique propre à notre immeuble, désembouage du circuit de chauffage, équilibrage du chauffage. 

Facture lourde, mais gain de 30% sur le coût d'une saison de chauffe. Par ricochet, la performance du chauffage de chaque immeuble intervient dans d'autres contrats dont la contribution de notre immeuble aux emprunts en cours. 

Il y a prescription, négociation un peu ardue, au niveau hiérarchique au-dessus du Chef de la centrale chauffage locale, qui a abouti, le fournisseur de chaleur nous a demandé de ne pas ébruité notre succès. Le chargé d'affaires de notre syndic n'en revenait pas : "Comment avez-vous fait ?". 
Mon immeuble est devenu membre de DACOR avec une cotisation de soutien de 1500 Frs.

Ne pas ébruité : Les immeubles qui faisaient confiance à DACOR étaient une exception qui confirme la consigne du fournisseur de chaleur.

Dans l'article qui suit, l'immeuble associé  à la même sous station ne nous a pas suivi  "en même temps" malgré nos conseils. D'où quelques grincements de dents dans l'article. 

Les 2 autres immeubles associés à notre sous station, quelques années plus tard, ont investi dans un compteur thermique.

Sur cette photo, une personne nous a quitté avant 2005. Le temps passe !

Ce qui est possible dans une ville de 40 000 habitants, n'est pas possible dans un village de 400 habitants ? Dans les 2 cas, chauffage urbain propriété communale en affermage ou régie d'eau communale, ce sont les deniers publics qui sont engagés.

A Vaulx-en-Velin, le maire ne m'a pas insulté, au contraire, procéder ainsi, c'est rendre service à l'immeuble, aux clients chauffage urbain  et aux élus. S'il y a des contrôles, le fermier est plus respectueux du contrat d'affermage passé avec la municipalité.

Dans une localité de 400 habitants, dans l'état des choses, ce n'est pas pensable. Voir l'énergie nécessaire, dans mes articles sur l'eau, pour peu de résultats concernant la régie d'eau. C'est comme s'il s'agissait d'affaires privées, la notion du "Bien Commun" reste à comprendre. Le "Bien Commun" étant mis en avant par la "France Insoumise", dont se présente BP10-17 en tant que sympathisant, au moins avant les présidentielles 2017.

Un exemple : Nous étions en partie dans l'ignorance du sujet chauffage au début, nous avons convié à une des réunions de travail de DACOR, le chargé d'affaire du bureau d'études maître d'oeuvre du chauffage urbain pour le compte de la ville. Le siège de ce bureau d'études se situait en région parisienne, ce bureau d'études a missionné un chargé d'affaires en dehors des heures de travail normales, la réunion débutait à 18 h.

Cette réunion nous a permis d'aborder quelques points techniques et les grands rouages de fonctionnement d'un chauffage urbain propriété de la ville et affermé à un fermier.

Comme quoi, la rigueur d'analyse est utile dans l'intérêt général.
Sans nuire aux relations Clients /Fournisseurs.

L'exploitation est assurée par le fermier, certes, mais le Conseil municipal contrôle et délibère à peu près sur tout. (Contrats, tarifs, investissements, voire maintenance lourde.) 

Imaginer que quelques Vallabrixois convient le chargé d'affaires d'un des intervenants sur des chantiers municipaux afin de parler "malfaçons" face à face ?

DACOR avait cette capacité grâce à la reconnaissance du but de l'association dans l'intérêt général. Reconnaissance des résidents, ainsi que des élus.

Pour la petite histoire, le Chef de la centrale locale, accompagné de son adjoint nous (Président du Conseil de gérance et moi-même) a invité à un repas "d'affaire", et nous a remis un cadeau à chacun, un thermomètre électronique de qualité.
Le Chef de centrale nous a précisé : "En cas de réclamation, je saurais que vous disposez d'un thermomètre fiable".